締造了萬象城和大悅城的寧高寧就任金茂后仍然保持著對(duì)商業(yè)資產(chǎn)保值增值的獨(dú)特見解，但他期望建造的第三條商業(yè)產(chǎn)品線“覽秀城”在北京仍然沒有音訊。
6月9日下午，金茂在北京的全新商辦項(xiàng)目豐臺(tái) 金茂廣場 面市，但這個(gè)項(xiàng)目中仍然沒有寧高寧期待的新產(chǎn)品線的融入。
根據(jù)豐臺(tái) 金茂廣場 規(guī)劃，這個(gè)項(xiàng)目將有LEED金級(jí)高端總部商務(wù)辦公、獨(dú)角獸創(chuàng)新廣場和時(shí)尚文藝立體商業(yè)三種類型。其中的獨(dú)角獸創(chuàng)新廣場也就是尋找、孵化獨(dú)角獸公司并為其構(gòu)建支持性商業(yè)生態(tài)。
金茂廣場 營銷總監(jiān)周映彤稱，豐臺(tái) 金茂廣場 要實(shí)現(xiàn)的是組織和人的創(chuàng)造力，激發(fā)創(chuàng)造力。具體來看， 金茂廣場 要實(shí)現(xiàn)的是開會(huì)、頭腦風(fēng)暴、社交、應(yīng)酬等場景的混合和實(shí)現(xiàn)信息、資源和社交等時(shí)空的跨維、產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的共聯(lián)。周映彤認(rèn)為，只要實(shí)現(xiàn)了上述條件，就一定能夠創(chuàng)造新物種。
寧高寧在2016年1月空降中化集團(tuán)，4個(gè)月后，他又被委任為中國金茂主席兼非執(zhí)行董事，接過中化集團(tuán)的子公司中國金茂的擔(dān)子。彼時(shí)，寧高寧特意為中國金茂的商業(yè)地產(chǎn)版圖規(guī)劃了一條新的產(chǎn)品線“覽秀城”。
覽秀城是為18-35歲的城市新興中產(chǎn)階級(jí)創(chuàng)建的更具有現(xiàn)代體驗(yàn)和更方便交流的新型購物中心，具體包括兒童娛樂業(yè)態(tài)“酷樂星球”、當(dāng)?shù)靥厣惋嫛⑻厣\(yùn)動(dòng)休閑品牌以及讓消費(fèi)者享受“情感體驗(yàn)”的全新場景零售中心。寧高寧認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)尤其是大型綜合體，是很好的國有資產(chǎn)保值增值途徑。
一位接近金茂的人士告訴界面新聞?dòng)浾撸S臺(tái) 金茂廣場 是上個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品，肯定不是寧高寧支持的一個(gè)項(xiàng)目。金茂相關(guān)負(fù)責(zé)人也向界面新聞?dòng)浾咦C實(shí)，北京豐臺(tái) 金茂廣場 并不是寧高寧接任后專門為金茂定制的產(chǎn)品線。
在金茂整體的業(yè)態(tài)布局中，商業(yè)項(xiàng)目的占比將會(huì)越來越重。其2016年的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，金茂目前持有辦公樓和商場約51.5萬平方米，而在上海星外灘，長沙梅溪湖金茂項(xiàng)目、南京玄武湖 金茂廣場 建成投入使用后會(huì)再增加約70萬平方米。
持有運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)金茂而言還處于一個(gè)起步階段，這個(gè)市場也有眾多的競爭對(duì)手。截至2016年8月，早已轉(zhuǎn)型專注商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的SOHO中國僅在北京、上海兩地的核心地段，持有的完工和在建寫字樓就有約170萬平方米，另外華潤、平安等已實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)在主要核心城市的布局。
一位商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人士告訴界面新聞?dòng)浾撸鹈幱趶膫鹘y(tǒng)開發(fā)商向?qū)I(yè)服務(wù)商轉(zhuǎn)變過程中，以北京為例，金茂的服務(wù)半徑不夠大，與平安、華潤、國貿(mào)、SOHO中國相比，持有物業(yè)的真實(shí)現(xiàn)金流還處于入門狀態(tài)，還沒有形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)。
這樣的市場競爭程度和金茂的辦公樓規(guī)模合力的作用下，如何運(yùn)營以及如何銷售就成為重要一步。
不僅如此，當(dāng)前北京寫字樓市場競爭尤其激烈。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)配置及財(cái)富管理服務(wù)商譽(yù)翔安的數(shù)據(jù)，北京目前辦公存量為5000萬平方米左右，現(xiàn)在的供求屬于剛剛平衡的狀態(tài)。但潛在供應(yīng)量目前仍有2000萬平方米，這意味著今后的寫字樓市場會(huì)面臨激烈的市場競爭。
在這樣的市場環(huán)境下，如何爭奪到優(yōu)質(zhì)客戶、如何運(yùn)營和銷售將成為北京豐臺(tái) 金茂廣場 不得不面臨的問題。
界面新聞?dòng)浾哒{(diào)查金茂財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)現(xiàn)，金茂的寫字樓在初期會(huì)賣掉一部分回流現(xiàn)金緩解資金壓力，大部分會(huì)選擇自持運(yùn)營。至于豐臺(tái) 金茂廣場 是自持、整售還是零售，一位接近金茂的人士稱，目前項(xiàng)目才剛開建，具體情況還要等之后再定。
另外，就 金茂廣場 本身這個(gè)產(chǎn)品而言，北京豐臺(tái) 金茂廣場 業(yè)態(tài)也不如長沙 金茂廣場 和南京 金茂廣場 豐富。長沙梅溪湖 金茂廣場 業(yè)態(tài)包括五星級(jí)酒店、購物中心、5A寫字樓、住宅。南京玄武湖 金茂廣場 包括五星級(jí)酒店、國際購物中心、甲級(jí)寫字樓、景觀公寓和頂級(jí)豪宅五大業(yè)態(tài)。
這意味著，北京 金茂廣場 的客戶群會(huì)比長沙和南京 金茂廣場 客戶群狹小，以公寓為例，南京和長沙的 金茂廣場 都有一部分公寓產(chǎn)品，但北京、上海陸續(xù)出臺(tái)了公寓禁售政策，豐臺(tái) 金茂廣場 沒有公寓的業(yè)態(tài)規(guī)劃。
這樣看來，金茂暫時(shí)還沒有找到商辦類產(chǎn)品限售后一個(gè)好的解決方式，這可能會(huì)影響到金茂銷售業(yè)績和現(xiàn)金回款，也相應(yīng)會(huì)增加持有的資金和時(shí)間成本。
不過從北京豐臺(tái) 金茂廣場 作為“大型綜合體”這個(gè)品類來看，其仍然在寧高寧規(guī)劃的商業(yè)地產(chǎn)保值增值軌道之中。至于寧高寧專門為金茂量身定制的商業(yè)地產(chǎn)新產(chǎn)品線“覽秀城”會(huì)不會(huì)入駐豐臺(tái) 金茂廣場 ，金茂相關(guān)負(fù)責(zé)人稱還要看具體情況。
調(diào)控非常時(shí)期，房地產(chǎn)商也要主動(dòng)調(diào)整角色。譽(yù)翔安合伙人王珂告訴界面新聞：“豐臺(tái) 金茂廣場 才剛開建，金茂能不能成功轉(zhuǎn)變角色，能不能創(chuàng)造所謂的新物種還得一步步看。”
需要注意的是，豐臺(tái) 金茂廣場 規(guī)劃的“獨(dú)角獸創(chuàng)新廣場”，也就是孵化器業(yè)態(tài)正在經(jīng)歷“競爭最慘烈的一年”，行業(yè)面臨重新洗牌。從行業(yè)格局上看，目前規(guī)模居前的是優(yōu)客工場，此外傳統(tǒng)開發(fā)商如SOHO中國、當(dāng)代置業(yè)等都涉足了這個(gè)行業(yè)。金茂想吸引到“獨(dú)角獸”公司，在行業(yè)中脫穎而出，難度不小。
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