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杭州大悅城重回租售并舉 商業地產減重模式之變

放大字體  縮小字體 發布日期:2024-06-06 07:31:12  來源:電商聯盟  作者:樂發網  瀏覽次數:22

“2020年建成20個 大悅城 ”目標驅動下, 大悅城 的發展模式正在發生轉變,未來,“以售養持”或是重點之一。
  觀點地產新媒體日前獲悉,杭州 大悅城 項目酒店公寓樣板間已于2017年4月面世,預計將于2017年下半年推出市場。此外,“項目住宅部分中糧天悅已于2015年8月開盤,2016年5月全部售罄,2017年4月底完成交付。”
  杭州 大悅城 內部人士對觀點地產新媒體表示,按照規劃,杭州 大悅城 整個綜合體,除購物中心自持以外,其他物業將全部出售,包括酒店公寓、商業街、寫字樓都將于2017年下半年陸續推出市場。
  在今年3月份舉行的 大悅城 2016年業績發布會上,公司執行董事曹榮根就透露,未來 大悅城 將加大對銷售業務的資產配置,通過綜合體模式,在購物中心之外配置更多銷售物業,以平衡持有成本,既保障短期的利益,也保障長遠的發展。
  這樣看來,杭州 大悅城 正是 大悅城 “綜合體模式”的踐行實體,通過在自持購物中心以外配置住宅、公寓、寫字樓、商業街等業態,用以銷售來更多地回籠資金,實現“以售養持”的資金平衡。
  顯然,經過10年開7個 大悅城 的規模實踐之后, 大悅城 正通過輕資產、出售股權引入合伙基金、以售養持等方式為自己“減重”。
  杭州三年沉浮
  杭州 大悅城 作為 大悅城 目前唯一在建未開的重資產自建項目,自2014年10月正式落地以來,迄今已走過近三年的時光。
  2014年10月8日,傳聞已久的河北天成“退地”事件最終落定,中糧宣布正式收購河北天成綜合體地塊,杭州 大悅城 項目落戶申花。
  2015年2月3日, 大悅城 正式公告宣布,以25億元收購母公司中糧集團下屬公司杭州地塊,該項目中涵蓋 大悅城 品牌商業及部分住宅,正式了卻入杭夙愿。
  2015年7月8日,“大有來頭,悅動杭城”杭州 大悅城 品牌發布會在杭州JW萬豪酒店舉行,正式宣告第八座 大悅城 落戶杭州。
  但此后的近兩年時間里,杭州 大悅城 卻漸漸陷入沉寂,除了偶爾出現的住宅、公寓推售消息,再無更多有關購物中心的消息。
  實際上,早在2014年杭州 大悅城 落地之際,就有業內人士指出,杭州 大悅城 坐落于杭州綜合體較為密集的申花板塊,周邊已開業和即將開業的購物中心包括古墩路印象城、城西銀泰城等,競爭較為激烈。
  而今兩年半時間過去了,杭州 大悅城 所面臨的激烈競爭依然有增無減,不僅要在上述項目中搶占市場先機,還要面對已開業的綠地中央廣場、即將開業的遠洋樂堤港兩大“強敵”環繞。
  在這種“四面楚歌”環境中,杭州 大悅城 選擇突出重圍的利器之一是“瞄準新的空白點”,在空間設計及產品規劃上,均以滿足年輕時尚人群的購物需求為出發點。
  觀點地產新媒體查閱資料顯示,杭州 大悅城 “投資80億元,總建面50萬方”,涵蓋業態種類眾多,包含購物中心、住宅、酒店公寓、寫字樓、商業街,是集聚居住、購物、旅游、休閑、社交、辦公等各種功能的典型城市綜合體項目。其中,購物中心約為14萬方、街區商業約6萬方、住宅約2萬方。
  觀點地產新媒體向杭州 大悅城 相關人士查詢項目進展,對方就表示,杭州 大悅城 項目正在按照既定計劃和業態屬性有節奏、有規劃地推出市場:其中項目住宅部分中糧天悅已于2015年8月開盤,2016年5月全部售罄,2017年4月底即將完成交付;項目酒店公寓樣板間已于2017年4月面世,酒店公寓、商業街、寫字樓將于2017年下半年陸續推出市場。
  至于購物中心方面,已經完成建筑設計和室內設計方案,于2016年6月正式開工,預計2017年年中完成“正負零”,2018年年初完成建筑主體結構封頂。購物中心招商方面進展順暢,預計2017年6月召開全面招商啟動大會,2018年下半年開門迎客。
  2017年初,杭州 大悅城 聯手英國BENOY、瑪莎施瓦茨、美國WET等國際大牌設計公司發布以“湖光山色”為概念的建筑構想,中糧紅購物中心設計形象也一同出爐。隨后又推出色界、杭庭、馬力印巷等6條室內主題街區,主打泛娛樂概念和一直以來 大悅城 所擅長的體驗經濟牌,希望在周圍激烈的競爭中脫穎而出。
  重回租售并舉
  按照規劃,杭州 大悅城 整個綜合體,除購物中心自持以外,其他物業將全部出售。
  杭州 大悅城 內部人士表示,杭州 大悅城 作為十分典型的城市綜合體項目,堅持“銷售+持有”雙輪驅動,銷售型物業對于杭州 大悅城 項目完善功能、提升價值、振興商圈、回流現金都有十分重要的意義。
  今年3月份舉行的2016年業績發布會上, 大悅城 執行董事曹榮根就透露,未來 大悅城 將加大對銷售業務的資產配置,通過綜合體模式,在購物中心之外配置更多銷售物業,以平衡持有成本,既保障短期的利益,也保障長遠的發展。
  這樣看來,杭州 大悅城 正是曹榮根口中“綜合體模式”的踐行實體,通過在自持購物中心以外配置住宅、公寓、寫字樓、商業街等業態,用以銷售來更多地回籠資金,實現“以售養持”的資金平衡。
  觀點地產新媒體查閱資料顯示,2017年一季度, 大悅城 實現合同銷售總面積約為3.64萬平方米,合同銷售總金額約19.98億元,同比分別上漲74.59%和118.60%。
2016年, 大悅城 實現合同銷售總面積約9.39萬平方米,合同銷售總金額約45.67億元,同比別上漲47.18%和44.30%。
  觀察 大悅城 近幾年來物業銷售收入與租金收入占比不難發現,與 大悅城 穩步上漲但漲勢逐漸趨緩的租金收入相比,物業銷售卻是經歷了過山車似的歷程。
   大悅城 歷年年報顯示,2013-2016年期間, 大悅城 租金收入分別為16.94億、20.09億、26.57億和31.23億;對應物業銷售收入分別為36.50億、20.21億、14.76億和27.52億。
  僅以2016年為例,在 大悅城 投資物業租金收入構成中,除了中糧廣場寫字樓、香港中糧大廈、西單 大悅城 寫字樓為辦公物業,上海輝盛閣為酒店式公寓,環球大廈11層為商業物業,中糧廣場商城為零售物業外,其余項目均為 大悅城 購物中心。
  銷售物業構成當中,包括上海海景壹號、海南龍溪悅墅和海南中糧·紅塘悅海為孤立在售住宅,剩下的包括成都 大悅城 ·悅街、上海靜安 大悅城 ·天悅壹號、杭州 大悅城 ·天悅,都為購物中心業態組團,也都將銷售不做持有。
  顯然,雖然在規模上無法與萬達“以售養持”相提并論,但在經過10年7個 大悅城 的規模實踐之后, 大悅城 亦開始有跡象轉變思路,試圖通過輕資產、出售股權引入合伙基金、以售養持等方式為自己“減重”。

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