“如果說此前杭州娃歐商場的‘遇冷’是交學(xué)費(fèi)的話，現(xiàn)在看來，宗老板已經(jīng)完全‘學(xué)精了’。”一位資深業(yè)內(nèi)人士在看到 娃哈哈 斥資50億元在湖北宜昌投建城市綜合體的消息后如是感慨。
11月12日，杭州 娃哈哈 集團(tuán)有限公司董事長、總經(jīng)理宗慶后現(xiàn)身宜昌，宣布 娃哈哈 宜昌購物廣場正式動工。該項(xiàng)目由10萬平方米商業(yè)購物中心、1棟超高層五星級酒店、6棟甲級寫字樓和18棟高層住宅組成，是一個集酒店、餐飲、購物、商務(wù)、休閑、住宅等眾多項(xiàng)目于一體的大型城市綜合體，全部工程2016年10月完工。
在上述業(yè)內(nèi)人士看來，娃歐商場的開業(yè)標(biāo)志著 娃哈哈 邁開進(jìn)軍商貿(mào)零售業(yè)的第一步，而投資50億元宜昌造城，則意味著 娃哈哈 已經(jīng)“變身”成為一家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。“利用自身優(yōu)勢低價(jià)拿地，先賣住宅為后續(xù)商業(yè)運(yùn)營籌集資金，這樣的模式顯然比單純做購物中心靠譜。”
優(yōu)勢：拿地拿到“白菜價(jià)”
今年9月22日，宜昌 娃哈哈 投資開發(fā)有限公司正式成立，這家注冊資本高達(dá)5億元的公司的法人代表即為宗慶后，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房屋租賃、商業(yè)和酒店管理。4天后，有備而來的 娃哈哈 以4.7億元底價(jià)成功摘得宜土網(wǎng)掛（2013）43號地塊。
該地塊位于宜昌市城東大道東站片區(qū)，土地面積為16.5萬平方米，性質(zhì)為商業(yè)、住宅用地，容積率不大于5.0。若按照最大容積率計(jì)算，該項(xiàng)目的樓板價(jià)僅569元/平方米。
今年以來，宜昌房價(jià)上漲明顯，城東大道區(qū)域樓盤的均價(jià)已從年初的5200元/平方米上漲到目前的約6000元/平方米。顯然，這一項(xiàng)目的拿地價(jià)格非常便宜。
出讓方要求，競得人須在取得土地使用權(quán)后6個月內(nèi)開工建設(shè)。然而，拿地不到兩個月即宣布開工，第一次當(dāng)開發(fā)商的宗慶后用火速開工的方式，表明自己進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的決心。
公開資料顯示，早在1997年， 娃哈哈 已經(jīng)投資宜昌，截至2012年底， 娃哈哈 宜昌公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入52.37億元，納稅3.96億元。目前， 娃哈哈 已初步確定在天津、長沙、株洲、貴陽、宜昌、南陽、新鄉(xiāng)等地自建城市綜合體。值得注意的是， 娃哈哈 在上述城市均布局有食品飲料的生產(chǎn)基地。
“ 娃哈哈 也開始學(xué)萬達(dá)了。”克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄對記者表示，“相比萬達(dá)， 娃哈哈 也有自己的強(qiáng)項(xiàng)， 娃哈哈 的飲料企業(yè)是不少地方的納稅大戶，因此，其在拿地方面就有天然的優(yōu)勢。”
宗慶后曾表示，一些大城市的商業(yè)已經(jīng)過剩，但大量的縣級市、地級市尚沒有像樣的商業(yè)設(shè)施，這些地方還是大有可為的。
考驗(yàn)：缺經(jīng)驗(yàn)還需“交學(xué)費(fèi)”
“ 娃哈哈 已成為飲料行業(yè)的龍頭企業(yè)，而飲料行業(yè)又是國內(nèi)競爭最為激烈的行業(yè)之一，如果一味地在這個行業(yè)里搞低價(jià)競爭搶占市場，在擠垮別人的同時也會損害自己的長遠(yuǎn)利益，我們有另辟市場開拓新領(lǐng)域的需要。”在宗慶后看來，在這個時點(diǎn)搞多元化，既有需要，又有能力，也有機(jī)會。
盡管資金實(shí)力雄厚，但三到五年建100個商業(yè)綜合體的宏偉目標(biāo)，與杭州首個商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營不善的現(xiàn)實(shí)，還是讓 娃哈哈 的商業(yè)計(jì)劃遭遇到“雷聲大雨點(diǎn)小”的質(zhì)疑。
宗慶后解釋稱：“新進(jìn)入的領(lǐng)域需要時間培育，交點(diǎn)學(xué)費(fèi)很正常。”他表示， 娃哈哈 的商業(yè)零售戰(zhàn)略，主要搞規(guī)模經(jīng)營、連鎖經(jīng)營，具體到每一個實(shí)體，會“看菜吃飯”，綜合考慮各種因素決定具體的經(jīng)營項(xiàng)目。
一位今年年初曾與宗慶后有過交流的業(yè)內(nèi)人士稱：“當(dāng)時，宗慶后認(rèn)為一線城市商業(yè)地產(chǎn)存在泡沫，但三線城市有機(jī)會， 娃哈哈 要做的是購物中心，而不做綜合體和住宅。”此前， 娃哈哈 方面也曾透露，國際精品商場，集吃、喝、玩、樂、文化、健身、購物為一體的商業(yè)綜合體，兒童專用品商場等三種創(chuàng)新模式是 娃哈哈 進(jìn)軍零售業(yè)的目標(biāo)。
而此次宜昌項(xiàng)目不僅有購物中心，更是包含了大體量的寫字樓、酒店和住宅。有業(yè)內(nèi)人士據(jù)此認(rèn)為，宗慶后在發(fā)展商業(yè)的思路上，已經(jīng)出現(xiàn)一些變化。
薛建雄認(rèn)為，宗慶后此前對商業(yè)地產(chǎn)不熟悉，不動產(chǎn)持有的利潤并不高，同時，管理和維護(hù)成本卻很高，單純做購物中心即使有現(xiàn)金流支撐，沒有回報(bào)也是很難做下去的。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，從對企業(yè)資金回籠和風(fēng)險(xiǎn)降低的角度來說， 娃哈哈 此次南昌投建城市綜合體的模式比此前單純建購物中心的模式更靠譜一些，但還是會受到經(jīng)營的巨大考驗(yàn)。
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