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專家稱:未來(lái)五年將進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)存量重整時(shí)代

放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2024-01-26 07:42:24  來(lái)源:電商聯(lián)盟  作者:樂(lè)發(fā)網(wǎng)  瀏覽次數(shù):23

電商的沖擊一度惹得 商業(yè)地產(chǎn) 從業(yè)者焦慮萬(wàn)分,但挑戰(zhàn)來(lái)襲時(shí),總伴隨機(jī)遇,近一年時(shí)間里,大數(shù)據(jù)、定位服務(wù)等互聯(lián)網(wǎng)技術(shù),正在被 商業(yè)地產(chǎn) 越來(lái)越多地使用,這些技術(shù)能在多大程度上改變 商業(yè)地產(chǎn) 的運(yùn)營(yíng)?運(yùn)營(yíng)之外, 商業(yè)地產(chǎn) 良性發(fā)展的根本——長(zhǎng)效低成本的資金支持什么時(shí)候到來(lái)?

針對(duì)上述問(wèn)題,經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)舉行沙龍,邀請(qǐng)中國(guó)人大房地產(chǎn)研究中心特聘教授、 商業(yè)地產(chǎn) 專家委員會(huì)主任委員魯炳全,北京漢博商業(yè)管理股份有限公司高級(jí)副總裁李亞明,北京睿信致成管理咨詢公司董事總經(jīng)理郝炬共同探討。

關(guān)于運(yùn)營(yíng)

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):今年購(gòu)物中心在業(yè)態(tài)重構(gòu)和體驗(yàn)創(chuàng)新領(lǐng)域有什么新嘗試?

李亞明:從我們現(xiàn)在掌握的情況看,三四線城市包括一些五線城市,都在力推城市綜合體或商業(yè)MALL。這里面有政府的引導(dǎo)問(wèn)題,不顧人口、產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)能力,為招商引資大干快上,有的省政府年初開(kāi)會(huì)定指標(biāo),要求2014年所有的縣級(jí)市一共建一百個(gè)購(gòu)物中心,都搞這種政策攤派了。

但品牌并不跟市場(chǎng)的供應(yīng)量同步發(fā)展,開(kāi)店越來(lái)越謹(jǐn)慎,因?yàn)樗麄儍?chǔ)備的人才、管理的半徑、管理的效率都面臨問(wèn)題,尤其是在三四五線城市,消費(fèi)力達(dá)不到,貨賣不動(dòng),這些城市,還是在原來(lái)的傳統(tǒng)百貨為主的形式下,做第一個(gè)購(gòu)物中心,我認(rèn)為對(duì)這樣的城市來(lái)說(shuō),也許單體的效益會(huì)好。就怕一下子出來(lái)一大堆。

在一線和一些二線尤其是沿海城市,創(chuàng)新的概念做得比較多,包括圍繞寵物的,圍繞著兒童娛樂(lè)和成年娛樂(lè)的,有類似鬼屋這樣驚險(xiǎn)刺激的嘗試。

而業(yè)態(tài)重構(gòu),天天都在發(fā)生,從資產(chǎn)管理的角度來(lái)說(shuō),這是常態(tài)化的東西,不存在要不要,是天天都要面對(duì)的問(wèn)題。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):之前都在講 商業(yè)地產(chǎn) 面臨電商沖擊。

李亞明:電商對(duì)傳統(tǒng)百貨的沖擊是最厲害的,對(duì)購(gòu)物中心沖擊不是那么明顯,百貨之所以被沖擊,是因?yàn)榘儇涍@么多年來(lái)不思進(jìn)取,沒(méi)有應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的觸角了。

國(guó)外發(fā)展到這個(gè)階段之后基本轉(zhuǎn)化,賣不出去的奧特萊斯就打折促銷了,國(guó)內(nèi)走的是聯(lián)營(yíng)的模式,有人和成本的付出,沒(méi)有拿貨的壓力,一般的情況是搞店慶促銷,根據(jù)績(jī)效和坪效來(lái)排行,淘汰末位,誰(shuí)貢獻(xiàn)大就留誰(shuí)。

電商出來(lái)之后,線上和線下的價(jià)格差距太大,我們考察,美國(guó)是線上引流到線下拿貨,黑色星期五不會(huì)通過(guò)物流,美國(guó)的物流太貴了。

魯炳全:是的,受電商沖擊的主要是傳統(tǒng)百貨,互聯(lián)網(wǎng)被作為運(yùn)營(yíng)的補(bǔ)充手段,實(shí)際是在壓扁中間的空間,因?yàn)橛行┫M(fèi),比如家庭類、兒童娛樂(lè)類、餐飲類等消費(fèi)是電商無(wú)法取代的。購(gòu)物中心重在體驗(yàn),跟電商是相輔相成。

美國(guó)的電商起步那么早,到今天誰(shuí)取代誰(shuí)了?我不相信在中國(guó)這件事會(huì)倒過(guò)來(lái)發(fā)生。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):很多購(gòu)物中心正在利用大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)的理念增強(qiáng)體驗(yàn),新技術(shù)和新理念對(duì)購(gòu)物中心的體驗(yàn)提升作用明顯嗎?

李亞明:包括互聯(lián)網(wǎng)、熱感應(yīng)、商場(chǎng)Wi-Fi、停車場(chǎng)導(dǎo)航等,第一需要投入,第二需要改造費(fèi)。線下需要準(zhǔn)備好系統(tǒng)和線上端口對(duì)接。搜狗地圖、百度地圖、大眾點(diǎn)評(píng)的端口、微信、微博的注冊(cè)會(huì)員信息等平行資源的整合,都是要花費(fèi)的,否則整合不起來(lái)。

愿意花錢投入才能連接,目前絕大多數(shù)購(gòu)物中心都處于試驗(yàn)的階段,無(wú)非是線上打廣告吸引人,線下做點(diǎn)引流。
關(guān)于資金

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):最近大家都在提資產(chǎn)證券化的問(wèn)題,如何看待這方面工作推進(jìn)的前景?

李亞明:以前借助銀行的杠桿,開(kāi)發(fā)利潤(rùn)可以達(dá)到100%多,現(xiàn)在上市公司利潤(rùn)不超過(guò)8%。前幾年做商業(yè)大家能賣就賣,因?yàn)槭袌?chǎng)有需要,撈一把就走了。現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始有政策調(diào)整,土地出讓時(shí)政府便規(guī)定了后期的持有規(guī)模,結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品必須轉(zhuǎn)型。

現(xiàn)在怎么做商業(yè)?商業(yè)如果要持有,一平方米造價(jià)5000塊錢,十萬(wàn)平方米5億,開(kāi)發(fā)60萬(wàn)平方米的住宅,一平方米比如掙3000塊錢,也不見(jiàn)得能持有一個(gè)MALL。

如果要解決前面的資金,找信托、基金,找銀行貸款,成本都很高。國(guó)外的比如CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)回報(bào)率是在銀行和基金之間,比如說(shuō)5%-8%之間,現(xiàn)在國(guó)內(nèi)銀行存款理財(cái)收益都5%了,誰(shuí)能把國(guó)外的錢弄到中國(guó)來(lái)花,那是最合算的。

商業(yè)地產(chǎn) 第一屬性是金融,金融性沒(méi)有破局,沒(méi)有退出機(jī)制, 商業(yè)地產(chǎn) 想做好很難。

魯炳全:房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一線房企,大部分是上市公司,為什么要進(jìn)入 商業(yè)地產(chǎn) ?因?yàn)閭鹘y(tǒng)的存量土地滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)走到頭了,為使上市企業(yè)保持核心競(jìng)爭(zhēng)力和盈利能力,只有進(jìn)入持有性、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的投資開(kāi)發(fā):一是調(diào)整資產(chǎn)的結(jié)構(gòu),增加抗風(fēng)險(xiǎn)能力;二是通過(guò)運(yùn)營(yíng),獲得經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的現(xiàn)金流,提升資本值,獲得投資回報(bào)最大化。

中國(guó)的 商業(yè)地產(chǎn) 要解套,需要突破兩個(gè)難題:一是運(yùn)營(yíng)能力,二是金融配套。 商業(yè)地產(chǎn) 不像住宅地產(chǎn),馬上就能夠產(chǎn)生銷售,開(kāi)發(fā)期加養(yǎng)鋪期,6年能否熬過(guò)去?很多熬不過(guò)最后死了,爛尾了。

做 商業(yè)地產(chǎn) 一開(kāi)始就要從金融的角度設(shè)計(jì)產(chǎn)品,而且不要盲目追求大,中國(guó)人干事,動(dòng)不動(dòng)幾十萬(wàn)平方米的商業(yè),我不相信它會(huì)活。證券化在中國(guó)還是一個(gè)空白,但是在國(guó)際資本市場(chǎng)是一個(gè)常規(guī)產(chǎn)品,我們真正可以滿足證券化需求的物業(yè)、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè),少之又少。

不用證券化解決持有商業(yè)物業(yè),就不要做持有也不要做 商業(yè)地產(chǎn) 。開(kāi)發(fā)商是急功近利的,第一是有資金鏈的需求,沒(méi)有金融工具,專業(yè)的基金類的金融產(chǎn)品來(lái)支撐他,很難做;第二是本身就沒(méi)有想在這里玩,只是為了應(yīng)付政府,或者是投機(jī),看商鋪一平方米比住宅高兩三倍的價(jià)錢,感覺(jué)賺錢為什么不做一點(diǎn)呢?這就是行業(yè)的悲哀了。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào): 商業(yè)地產(chǎn) 領(lǐng)域是不是正在面臨洗牌?

李亞明:會(huì)有這樣一天,只有讓他們死掉一批,有金融的進(jìn)來(lái),并購(gòu)一批,重新做,也許證券化能來(lái),目前很難。

郝炬:未來(lái)五年內(nèi)一定會(huì)進(jìn)入 商業(yè)地產(chǎn) 的存量重整時(shí)代,要有人破產(chǎn)。我們資源支持沒(méi)有到位,美國(guó) 商業(yè)地產(chǎn) 的快速發(fā)展是在REITs的政策出臺(tái)之后。這幾年的牛市,把資產(chǎn)價(jià)格炒起來(lái)了,土地房子全算上,誰(shuí)都算不下賬來(lái)。前幾年住宅價(jià)格快速上漲的時(shí)候可以反哺商業(yè),虧了沒(méi)有關(guān)系,有住宅的錢撐著,整體業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)里住宅的部分,支撐不了商業(yè)成本的時(shí)候,沒(méi)有辦法,出路一定是市場(chǎng)的價(jià)格,而不是簡(jiǎn)單的所謂的資產(chǎn)快速上漲之后的價(jià)格。一個(gè)商業(yè)十萬(wàn)平方米,看凈現(xiàn)金收益,收益高的是100億,收益低的可能一分不值。

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