前 言
承蒙貴公司的信任，敝司能為西鄉(xiāng)荔園商廈（以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目）提供招商策劃及推廣建議書(shū)，并多謝貴司提供之資料。本策劃方案旨在證明發(fā)展商一個(gè)正確無(wú)誤的投資方向，并通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的初步分析研究，項(xiàng)目定位的闡述，以及招商推廣手法的突破性等，將一幅鮮明而生動(dòng)的天富興旺和美好的雄起圖，在公眾面前展現(xiàn)無(wú)遺，能引導(dǎo)投資客抓住這難行的投資機(jī)會(huì)，使西鄉(xiāng)荔園商廈成為一個(gè)城中熱點(diǎn)。整體推廣概念將于建議書(shū)內(nèi)作扼要闡述。諸多細(xì)節(jié)問(wèn)題在雙方協(xié)商之后再行定論。
項(xiàng)目分析
一、項(xiàng)目概況
項(xiàng)目位置：地處深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)鎮(zhèn)荔園路，西鄉(xiāng)新一佳與佳華百貨之間。
項(xiàng)目面積：總面積約5600平方米，共三層。
周邊配套：西鄉(xiāng)商業(yè)步行街、西鄉(xiāng)公園、肯德基、銀行
緊鄰商場(chǎng)：新一佳超市、佳華百貨、南城百貨
二、片區(qū)分析
基本情況：西鄉(xiāng)作為寶安區(qū)八鎮(zhèn)二個(gè)街道辦事處之中的一個(gè)鎮(zhèn)，具有毗鄰寶安縣城的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，也是寶安的老牌工業(yè)區(qū)，有眾多外資企業(yè)、港資企業(yè)在此開(kāi)廠經(jīng)營(yíng)，工廠的發(fā)展?fàn)畲螅瑪U(kuò)大了消費(fèi)群體，加上本地居民生活水平的提高，有力推動(dòng)了西鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。
商業(yè)狀況：西鄉(xiāng)的商業(yè)主要核心圈正處于項(xiàng)目所在片區(qū)，片區(qū)內(nèi)聚集大量商場(chǎng)、商家。商場(chǎng)有佳華、南城、新一佳、大新等，以及有著十幾年發(fā)展歷史的西鄉(xiāng)商業(yè)街。佐丹奴、以純、安踏、依米奴、步步高等知名品牌， 也把握時(shí)機(jī)，搶占商業(yè)片區(qū)有利地勢(shì)。
商業(yè)特征：片區(qū)的商業(yè)形態(tài)，正在從局部開(kāi)始發(fā)生變化，典型的要數(shù)荔園路，早期的荔園路以餐飲為主，現(xiàn)已逐步形成通訊一條街。老牌的商業(yè)步行街也順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展而變更，業(yè)態(tài)正在調(diào)整過(guò)程中。就消費(fèi)力而言，片區(qū)內(nèi)單體消費(fèi)指數(shù)普遍偏低，但整體消費(fèi)指數(shù)卻居于中等水平。
發(fā)展趨勢(shì)：南頭關(guān)口的存在，很大程度上阻隔了寶安地區(qū)消費(fèi)者向關(guān)內(nèi)涌進(jìn)的趨勢(shì)，一定程度上形成寶安自身的消費(fèi)圈，特別是寶安地區(qū)不斷完善的行業(yè)形態(tài)，滿足了寶安消費(fèi)群體日益增長(zhǎng)的消費(fèi)欲望，就西鄉(xiāng)商業(yè)圈而言，其商品層次也為了滿足消費(fèi)水平的提升，正在逐步提高。行業(yè)形態(tài)也日漸豐滿，將更大程度上吸引本地消費(fèi)群體的目光。
三、綜合分析
優(yōu)勢(shì)：
1、項(xiàng)目為獨(dú)立建筑物，外觀氣派，可塑性強(qiáng)；內(nèi)部柱子分布均勻，結(jié)構(gòu)合理；
2、項(xiàng)目為原荔園市場(chǎng)改建，有一定的知名度的積累；
3、地處西鄉(xiāng)中心商業(yè)圈，地理位置優(yōu)越，商業(yè)形態(tài)成熟；
4、寶安新城規(guī)模初顯，通過(guò)新城大道，與項(xiàng)目所在片區(qū)遙相呼應(yīng)。
劣勢(shì)：
1、入口距荔園路有50米左右距離，且緊鄰鋪面陳舊，加之門前樹(shù)木遮擋，使得主入口難以瞬間吸引消費(fèi)者；
2、佳華百貨、南城百貨發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，擁有相對(duì)成熟穩(wěn)定的客源；
3、賣場(chǎng)門面不寬，進(jìn)深較大，且有扶梯相隔，不利人流引進(jìn)；
4、門前未形成商業(yè)氣氛，沒(méi)有人流。
機(jī)會(huì)：
1、西鄉(xiāng)商業(yè)圈內(nèi)的新一佳、佳華、南城等商場(chǎng)均以超市為主，小商品市場(chǎng)缺乏，具有較大的市場(chǎng)生存空間；
2、整體租金水平不高，諸多目標(biāo)商戶具備租金承受能力；
3、旭日時(shí)裝城賣場(chǎng)條件惡劣，且計(jì)劃拆除重建，部份商戶已經(jīng)陸續(xù)退場(chǎng)；
4、深圳市寶安區(qū)城市化進(jìn)程加快，商業(yè)市場(chǎng)將逐步規(guī)范，居民消費(fèi)水平將不斷提高。
威脅：
1、項(xiàng)目所處的寶凌路，相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，破亂現(xiàn)狀難以改變；
2、處于寶安本土實(shí)力商家佳華和新一佳之間，腹背受敵，發(fā)展受到牽制；
3、項(xiàng)目片區(qū)原有居民外移，大部份現(xiàn)在居有對(duì)本項(xiàng)目的過(guò)去毫無(wú)認(rèn)識(shí)，沒(méi)有知名度的積累。
市場(chǎng)分析
一、市場(chǎng)狀況
如今的寶安，已經(jīng)成為商家必爭(zhēng)之地。政府的合理規(guī)劃，龐大的消費(fèi)群體，讓各品牌商家紛紛涌進(jìn)寶安。天虹、 沃爾瑪 、家樂(lè)福、人人樂(lè)、海雅、新一佳、佳美達(dá)、佳華、南城、好百年等，各憑借自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力和品牌優(yōu)勢(shì)，在寶安市場(chǎng)劃分勢(shì)力范圍，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化。
在眾多大型賣場(chǎng)的互相廝殺中，小型賣場(chǎng)的生存問(wèn)題更是尤為突出。是在夾縫中生存，還是在夾縫中滅亡，并非不假思索就武斷定論的。市場(chǎng)是一個(gè)大舞臺(tái)，成人的表演縱然精彩，小孩的演出也會(huì)博得陣陣掌聲。同樣的道理，一個(gè)賣場(chǎng)的生存和發(fā)展，賣場(chǎng)面積的大與小，只是擺在其次的位置，關(guān)鍵取決于定位是否準(zhǔn)確，是否能夠在飽和的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中找到發(fā)展的源泉和動(dòng)力。
二、個(gè)案分析
南城百貨
功能分布：一樓為獨(dú)立店鋪，包括服飾、鞋帽、美容、飾品等；二、三樓為超市；四樓為專柜，經(jīng)營(yíng)服裝、電器、書(shū)籍、工藝品等。
點(diǎn)評(píng)：一樓的獨(dú)立店鋪，在經(jīng)營(yíng)特色上有所欠缺，未能給商場(chǎng)帶來(lái)人氣。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品處于低檔水平，以傳統(tǒng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式運(yùn)作。
佳華百貨
功能分布：一、二樓為超市；三樓經(jīng)營(yíng)化妝品、音像、手機(jī)、珠寶、電器、書(shū)籍、工藝品等。
點(diǎn)評(píng)：將超市作為主打，門前的廣場(chǎng)利用合理，賣場(chǎng)購(gòu)物氣氛不錯(cuò)，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品居于低檔水平。
新一佳超市
功能分布：一、二樓為超市；三樓經(jīng)營(yíng)服飾、皮具、珠寶、游藝中心、鞋帽等。
點(diǎn)評(píng)：新一佳的成功入駐，帶來(lái)商場(chǎng)新一輪的革新，有效推動(dòng)西鄉(xiāng)商業(yè)的發(fā)展，商品檔次居于中低檔水平。
荔園路街鋪
功能分布：以通訊行業(yè)為主打。
點(diǎn)評(píng)：正對(duì)西鄉(xiāng)大門，商場(chǎng)較集中，但由于道路結(jié)構(gòu)問(wèn)題，二側(cè)經(jīng)營(yíng)狀況有所差異。經(jīng)營(yíng)行業(yè)由早期食街轉(zhuǎn)向通訊街，連鎖手機(jī)賣場(chǎng)較多。
步行街街鋪
功能分布：經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽、餐飲、電器、金行、飾品等。
點(diǎn)評(píng)：步行街與荔園路同為西鄉(xiāng)最繁華街道，是西鄉(xiāng)的商業(yè)標(biāo)志，其發(fā)展歷時(shí)較長(zhǎng)，眾多服裝品牌商戶如佐丹奴、以純、溫綺、依米奴等已經(jīng)入駐。
三、消費(fèi)群體分析
獨(dú)特的地理位置，造就了特定的人流；特殊的行業(yè)形態(tài)，也帶來(lái)特定的消費(fèi)群體。
作為毗鄰寶安縣城的西鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)中心，其特定人流來(lái)自以項(xiàng)目所處地為中心點(diǎn)，向西鄉(xiāng)全鎮(zhèn)乃至周邊地區(qū)幅射范圍所包含的居民和打工者。作為老牌工業(yè)區(qū)，造就了其特定的消費(fèi)群體，很大比例上是打工仔和打工妹。當(dāng)然，作為發(fā)展久遠(yuǎn)的城鎮(zhèn)，擁有一批土生土長(zhǎng)的本地居發(fā)，這部份當(dāng)?shù)乇就辆用竦南M(fèi)能力也不可忽視。
項(xiàng)目定位
一、目標(biāo)消費(fèi)群體定位
打工一族：散布周邊的工廠集聚大量來(lái)自五湖四海的打工青年，他們擁有較多的共性，那就是年輕而有朝氣，他們有對(duì)美好生活的向往和對(duì)時(shí)尚生活的追求，但他們由于工作崗位的約束，在經(jīng)濟(jì)收入上普遍處于較低的水平，基本上屬于日常生活必需品的消費(fèi)。
本地居民：當(dāng)然，本地居民的概念并非完完全全是指祖籍西鄉(xiāng)的居民，其中也包括一部份的外來(lái)定居人士。他們中的大部份憑借經(jīng)商、投資等已經(jīng)具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，而且很大一部份在西鄉(xiāng)養(yǎng)成就近消費(fèi)的習(xí)慣，其消費(fèi)場(chǎng)所首選西鄉(xiāng)本地商業(yè)場(chǎng)所。
二、項(xiàng)目形象定位
大而全的經(jīng)營(yíng)模式只適合大型賣場(chǎng)，項(xiàng)目自身作為小賣場(chǎng)的客觀事實(shí)，必須徹底拋棄大而全的經(jīng)營(yíng)模式，走特色化經(jīng)營(yíng)道路。因而本項(xiàng)目定位為以服飾為主，美容、小吃、休閑等為輔的小商品市場(chǎng)。項(xiàng)目形象核心：
小商品市場(chǎng)，項(xiàng)目名稱暫定為荔園商廈。
三、價(jià)格定位
周邊市場(chǎng)價(jià)格分析（以下價(jià)格僅為參考價(jià)）
名稱 租金
荔園路街鋪 140元/㎡--280元/㎡
真理街街鋪 約60元/㎡
常盛街街鋪 約50元/㎡
步行街街鋪 約260元/㎡
旭日時(shí)裝城 90元/㎡--300元/㎡
天寶時(shí)裝城 80元/㎡--280元/㎡
金麒麟服裝廣場(chǎng) 25元/㎡--85元/㎡
項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位
一樓均價(jià)：80元/㎡
二樓均價(jià)：50元/㎡
三樓均價(jià)：30元/㎡
項(xiàng)目規(guī)劃
一、裝修規(guī)劃
外墻：鋼掛大理石（主入口），有色涂料（側(cè)墻部份）
地面：高級(jí)花崗巖地面（門口部份），地磚（內(nèi)部地面）
天花：輕鋼龍骨架，石膏板天花
鋪位間隔：優(yōu)質(zhì)落地玻璃（臨走道面），輕鋼龍骨雙面石膏板（間隔面）
廣告位：店鋪招牌位，外墻廣告位
電梯：扶手電梯
空調(diào)：中央空調(diào)
供電：照明及燈飾系統(tǒng)，店鋪內(nèi)設(shè)開(kāi)關(guān)，獨(dú)立電表
保安系統(tǒng)：場(chǎng)內(nèi)設(shè)保安系統(tǒng)，24小時(shí)保安
消防系統(tǒng)：防火卷閘門、自動(dòng)噴淋及自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)
電話：直線電話及寬頻電話
廣播：中央廣播系統(tǒng)
二、內(nèi)外規(guī)劃
主入口造型：為達(dá)到項(xiàng)目在荔園路上能夠吸引眼球的目的，就必須對(duì)主入口進(jìn)行合理規(guī)劃，有效裝修，營(yíng)造良好商業(yè)氣氛。
走道吊旗：為營(yíng)造良好的商業(yè)氣氛，刺激顧客購(gòu)買欲望，必須因時(shí)而宜地制作各類吊旗。
路口改造：項(xiàng)目所處的寶凌路口，臟亂差現(xiàn)象突出，很大程度上對(duì)項(xiàng)目發(fā)展影響較大，要與相關(guān)部門協(xié)商共同解決，包括樹(shù)木的修剪甚至移植、路面的修整等。
鋪位面積：商城的內(nèi)部格局采用店中店的形式，以小單元出租，不考慮大客戶的因素，面積以20㎡--100㎡為宜。
三、店名規(guī)劃
給主題商城起一個(gè)適當(dāng)?shù)拿郑瑢?duì)于商城的發(fā)展至關(guān)重要，要求店名時(shí)尚、易記、發(fā)音響亮。
四、商業(yè)定位
一樓前：東邊以休閑小吃為主，可引進(jìn)知名品牌的小吃帶動(dòng)人氣，西邊引進(jìn)品牌服裝或鞋包做大賣場(chǎng)
一樓后：引進(jìn)服裝、鞋帽、飾品等
二樓：引進(jìn)服裝、鞋帽、飾品等
三樓前：引進(jìn)休閑會(huì)所，如足浴、按摩、KTV、卡拉OK等
三樓后：引進(jìn)美容、美發(fā)、美體、修甲等
待與貴公司進(jìn)一步權(quán)商合作之細(xì)節(jié)后，根據(jù)實(shí)際工作進(jìn)展情況，我司將會(huì)提交一系列《詳盡的項(xiàng)目規(guī)劃建議書(shū)》。
招商計(jì)劃
一、招商策略
租賃方式：純租賃
租賃條件：（具體內(nèi)容待定）
租金 租期 管理費(fèi) 免租期 空調(diào)費(fèi) 工商稅收 進(jìn)場(chǎng)費(fèi) 水電費(fèi) 備注
二、招商準(zhǔn)備
招商手冊(cè)：平面圖、效果圖、樓層功能分布圖
現(xiàn)場(chǎng)招商處：裝修標(biāo)準(zhǔn)、工作人員安排、辦公設(shè)備配備
三、招商時(shí)間安排
______年___月___日——_______年___月___日
四、招商工作內(nèi)容分工
招商咨詢：代理商
招商手續(xù)辦理：代理商
招商財(cái)務(wù)工作：發(fā)展商
……
五、招商方式
1、坐場(chǎng)招商
2、針對(duì)性尋找、洽談目標(biāo)商戶
3、對(duì)外宣傳引導(dǎo)目標(biāo)商戶
六、招商進(jìn)程
階段 時(shí)間 商戶
第一階段 大客戶（面積300㎡以上）
第二階段 小客戶（面積300㎡以下）
第三階段 小客戶（補(bǔ)充階段）
第四階段 小客戶（更替階段）
待與貴公司進(jìn)一步權(quán)商合作之細(xì)節(jié)后，根據(jù)實(shí)際工作進(jìn)展情況，我司將會(huì)提交一系列《詳盡的項(xiàng)目招商計(jì)劃書(shū)》。
宣傳配套（待續(xù)）
一、報(bào)章、宣傳單、戶外廣告
報(bào)章：在寶安日?qǐng)?bào)以軟文和硬廣告交替發(fā)布的形式，在招商前和招商過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，并作全面介紹。
宣傳單：制作招商簡(jiǎn)介的宣傳單張，在人流量大的街道及目標(biāo)客戶所在的商場(chǎng)派發(fā)。
戶外廣告：在項(xiàng)目自身墻體，以及西鄉(xiāng)商業(yè)圈的主路口懸掛巨型條幅，著重強(qiáng)調(diào)商城名稱、特色、位置、租金等。
二、招商咨詢點(diǎn)
在周邊主路口設(shè)現(xiàn)場(chǎng)招商咨詢點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)招商處作補(bǔ)充，一方面作為活體廣告告知目標(biāo)商戶，另一方面吸引部份商戶進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)咨詢，并最終達(dá)成進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的意向。
相關(guān)手續(xù)辦理（待續(xù)）
一、租賃合同簽訂
二、商城交鋪
三、遞交獨(dú)立裝修方案
四、商戶進(jìn)場(chǎng)裝修
五、商戶貨品進(jìn)場(chǎng)
六、商戶開(kāi)始營(yíng)業(yè)
開(kāi)業(yè)慶典初步構(gòu)想（待續(xù)）
一、活動(dòng)主題
二、活動(dòng)形式
三、活動(dòng)配套宣傳
四、活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算
承蒙貴公司的信任，敝司能為西鄉(xiāng)荔園商廈（以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目）提供招商策劃及推廣建議書(shū)，并多謝貴司提供之資料。本策劃方案旨在證明發(fā)展商一個(gè)正確無(wú)誤的投資方向，并通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的初步分析研究，項(xiàng)目定位的闡述，以及招商推廣手法的突破性等，將一幅鮮明而生動(dòng)的天富興旺和美好的雄起圖，在公眾面前展現(xiàn)無(wú)遺，能引導(dǎo)投資客抓住這難行的投資機(jī)會(huì)，使西鄉(xiāng)荔園商廈成為一個(gè)城中熱點(diǎn)。整體推廣概念將于建議書(shū)內(nèi)作扼要闡述。諸多細(xì)節(jié)問(wèn)題在雙方協(xié)商之后再行定論。
項(xiàng)目分析
一、項(xiàng)目概況
項(xiàng)目位置：地處深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)鎮(zhèn)荔園路，西鄉(xiāng)新一佳與佳華百貨之間。
項(xiàng)目面積：總面積約5600平方米，共三層。
周邊配套：西鄉(xiāng)商業(yè)步行街、西鄉(xiāng)公園、肯德基、銀行
緊鄰商場(chǎng)：新一佳超市、佳華百貨、南城百貨
二、片區(qū)分析
基本情況：西鄉(xiāng)作為寶安區(qū)八鎮(zhèn)二個(gè)街道辦事處之中的一個(gè)鎮(zhèn)，具有毗鄰寶安縣城的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，也是寶安的老牌工業(yè)區(qū)，有眾多外資企業(yè)、港資企業(yè)在此開(kāi)廠經(jīng)營(yíng)，工廠的發(fā)展?fàn)畲螅瑪U(kuò)大了消費(fèi)群體，加上本地居民生活水平的提高，有力推動(dòng)了西鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。
商業(yè)狀況：西鄉(xiāng)的商業(yè)主要核心圈正處于項(xiàng)目所在片區(qū)，片區(qū)內(nèi)聚集大量商場(chǎng)、商家。商場(chǎng)有佳華、南城、新一佳、大新等，以及有著十幾年發(fā)展歷史的西鄉(xiāng)商業(yè)街。佐丹奴、以純、安踏、依米奴、步步高等知名品牌， 也把握時(shí)機(jī)，搶占商業(yè)片區(qū)有利地勢(shì)。
商業(yè)特征：片區(qū)的商業(yè)形態(tài)，正在從局部開(kāi)始發(fā)生變化，典型的要數(shù)荔園路，早期的荔園路以餐飲為主，現(xiàn)已逐步形成通訊一條街。老牌的商業(yè)步行街也順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展而變更，業(yè)態(tài)正在調(diào)整過(guò)程中。就消費(fèi)力而言，片區(qū)內(nèi)單體消費(fèi)指數(shù)普遍偏低，但整體消費(fèi)指數(shù)卻居于中等水平。
發(fā)展趨勢(shì)：南頭關(guān)口的存在，很大程度上阻隔了寶安地區(qū)消費(fèi)者向關(guān)內(nèi)涌進(jìn)的趨勢(shì)，一定程度上形成寶安自身的消費(fèi)圈，特別是寶安地區(qū)不斷完善的行業(yè)形態(tài)，滿足了寶安消費(fèi)群體日益增長(zhǎng)的消費(fèi)欲望，就西鄉(xiāng)商業(yè)圈而言，其商品層次也為了滿足消費(fèi)水平的提升，正在逐步提高。行業(yè)形態(tài)也日漸豐滿，將更大程度上吸引本地消費(fèi)群體的目光。
三、綜合分析
優(yōu)勢(shì)：
1、項(xiàng)目為獨(dú)立建筑物，外觀氣派，可塑性強(qiáng)；內(nèi)部柱子分布均勻，結(jié)構(gòu)合理；
2、項(xiàng)目為原荔園市場(chǎng)改建，有一定的知名度的積累；
3、地處西鄉(xiāng)中心商業(yè)圈，地理位置優(yōu)越，商業(yè)形態(tài)成熟；
4、寶安新城規(guī)模初顯，通過(guò)新城大道，與項(xiàng)目所在片區(qū)遙相呼應(yīng)。
劣勢(shì)：
1、入口距荔園路有50米左右距離，且緊鄰鋪面陳舊，加之門前樹(shù)木遮擋，使得主入口難以瞬間吸引消費(fèi)者；
2、佳華百貨、南城百貨發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，擁有相對(duì)成熟穩(wěn)定的客源；
3、賣場(chǎng)門面不寬，進(jìn)深較大，且有扶梯相隔，不利人流引進(jìn)；
4、門前未形成商業(yè)氣氛，沒(méi)有人流。
機(jī)會(huì)：
1、西鄉(xiāng)商業(yè)圈內(nèi)的新一佳、佳華、南城等商場(chǎng)均以超市為主，小商品市場(chǎng)缺乏，具有較大的市場(chǎng)生存空間；
2、整體租金水平不高，諸多目標(biāo)商戶具備租金承受能力；
3、旭日時(shí)裝城賣場(chǎng)條件惡劣，且計(jì)劃拆除重建，部份商戶已經(jīng)陸續(xù)退場(chǎng)；
4、深圳市寶安區(qū)城市化進(jìn)程加快，商業(yè)市場(chǎng)將逐步規(guī)范，居民消費(fèi)水平將不斷提高。
威脅：
1、項(xiàng)目所處的寶凌路，相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，破亂現(xiàn)狀難以改變；
2、處于寶安本土實(shí)力商家佳華和新一佳之間，腹背受敵，發(fā)展受到牽制；
3、項(xiàng)目片區(qū)原有居民外移，大部份現(xiàn)在居有對(duì)本項(xiàng)目的過(guò)去毫無(wú)認(rèn)識(shí)，沒(méi)有知名度的積累。
市場(chǎng)分析
一、市場(chǎng)狀況
如今的寶安，已經(jīng)成為商家必爭(zhēng)之地。政府的合理規(guī)劃，龐大的消費(fèi)群體，讓各品牌商家紛紛涌進(jìn)寶安。天虹、 沃爾瑪 、家樂(lè)福、人人樂(lè)、海雅、新一佳、佳美達(dá)、佳華、南城、好百年等，各憑借自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力和品牌優(yōu)勢(shì)，在寶安市場(chǎng)劃分勢(shì)力范圍，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化。
在眾多大型賣場(chǎng)的互相廝殺中，小型賣場(chǎng)的生存問(wèn)題更是尤為突出。是在夾縫中生存，還是在夾縫中滅亡，并非不假思索就武斷定論的。市場(chǎng)是一個(gè)大舞臺(tái)，成人的表演縱然精彩，小孩的演出也會(huì)博得陣陣掌聲。同樣的道理，一個(gè)賣場(chǎng)的生存和發(fā)展，賣場(chǎng)面積的大與小，只是擺在其次的位置，關(guān)鍵取決于定位是否準(zhǔn)確，是否能夠在飽和的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中找到發(fā)展的源泉和動(dòng)力。
二、個(gè)案分析
南城百貨
功能分布：一樓為獨(dú)立店鋪，包括服飾、鞋帽、美容、飾品等；二、三樓為超市；四樓為專柜，經(jīng)營(yíng)服裝、電器、書(shū)籍、工藝品等。
點(diǎn)評(píng)：一樓的獨(dú)立店鋪，在經(jīng)營(yíng)特色上有所欠缺，未能給商場(chǎng)帶來(lái)人氣。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品處于低檔水平，以傳統(tǒng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式運(yùn)作。
佳華百貨
功能分布：一、二樓為超市；三樓經(jīng)營(yíng)化妝品、音像、手機(jī)、珠寶、電器、書(shū)籍、工藝品等。
點(diǎn)評(píng)：將超市作為主打，門前的廣場(chǎng)利用合理，賣場(chǎng)購(gòu)物氣氛不錯(cuò)，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品居于低檔水平。
新一佳超市
功能分布：一、二樓為超市；三樓經(jīng)營(yíng)服飾、皮具、珠寶、游藝中心、鞋帽等。
點(diǎn)評(píng)：新一佳的成功入駐，帶來(lái)商場(chǎng)新一輪的革新，有效推動(dòng)西鄉(xiāng)商業(yè)的發(fā)展，商品檔次居于中低檔水平。
荔園路街鋪
功能分布：以通訊行業(yè)為主打。
點(diǎn)評(píng)：正對(duì)西鄉(xiāng)大門，商場(chǎng)較集中，但由于道路結(jié)構(gòu)問(wèn)題，二側(cè)經(jīng)營(yíng)狀況有所差異。經(jīng)營(yíng)行業(yè)由早期食街轉(zhuǎn)向通訊街，連鎖手機(jī)賣場(chǎng)較多。
步行街街鋪
功能分布：經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽、餐飲、電器、金行、飾品等。
點(diǎn)評(píng)：步行街與荔園路同為西鄉(xiāng)最繁華街道，是西鄉(xiāng)的商業(yè)標(biāo)志，其發(fā)展歷時(shí)較長(zhǎng)，眾多服裝品牌商戶如佐丹奴、以純、溫綺、依米奴等已經(jīng)入駐。
三、消費(fèi)群體分析
獨(dú)特的地理位置，造就了特定的人流；特殊的行業(yè)形態(tài)，也帶來(lái)特定的消費(fèi)群體。
作為毗鄰寶安縣城的西鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)中心，其特定人流來(lái)自以項(xiàng)目所處地為中心點(diǎn)，向西鄉(xiāng)全鎮(zhèn)乃至周邊地區(qū)幅射范圍所包含的居民和打工者。作為老牌工業(yè)區(qū)，造就了其特定的消費(fèi)群體，很大比例上是打工仔和打工妹。當(dāng)然，作為發(fā)展久遠(yuǎn)的城鎮(zhèn)，擁有一批土生土長(zhǎng)的本地居發(fā)，這部份當(dāng)?shù)乇就辆用竦南M(fèi)能力也不可忽視。
項(xiàng)目定位
一、目標(biāo)消費(fèi)群體定位
打工一族：散布周邊的工廠集聚大量來(lái)自五湖四海的打工青年，他們擁有較多的共性，那就是年輕而有朝氣，他們有對(duì)美好生活的向往和對(duì)時(shí)尚生活的追求，但他們由于工作崗位的約束，在經(jīng)濟(jì)收入上普遍處于較低的水平，基本上屬于日常生活必需品的消費(fèi)。
本地居民：當(dāng)然，本地居民的概念并非完完全全是指祖籍西鄉(xiāng)的居民，其中也包括一部份的外來(lái)定居人士。他們中的大部份憑借經(jīng)商、投資等已經(jīng)具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，而且很大一部份在西鄉(xiāng)養(yǎng)成就近消費(fèi)的習(xí)慣，其消費(fèi)場(chǎng)所首選西鄉(xiāng)本地商業(yè)場(chǎng)所。
二、項(xiàng)目形象定位
大而全的經(jīng)營(yíng)模式只適合大型賣場(chǎng)，項(xiàng)目自身作為小賣場(chǎng)的客觀事實(shí)，必須徹底拋棄大而全的經(jīng)營(yíng)模式，走特色化經(jīng)營(yíng)道路。因而本項(xiàng)目定位為以服飾為主，美容、小吃、休閑等為輔的小商品市場(chǎng)。項(xiàng)目形象核心：
小商品市場(chǎng)，項(xiàng)目名稱暫定為荔園商廈。
三、價(jià)格定位
周邊市場(chǎng)價(jià)格分析（以下價(jià)格僅為參考價(jià)）
名稱 租金
荔園路街鋪 140元/㎡--280元/㎡
真理街街鋪 約60元/㎡
常盛街街鋪 約50元/㎡
步行街街鋪 約260元/㎡
旭日時(shí)裝城 90元/㎡--300元/㎡
天寶時(shí)裝城 80元/㎡--280元/㎡
金麒麟服裝廣場(chǎng) 25元/㎡--85元/㎡
項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位
一樓均價(jià)：80元/㎡
二樓均價(jià)：50元/㎡
三樓均價(jià)：30元/㎡
項(xiàng)目規(guī)劃
一、裝修規(guī)劃
外墻：鋼掛大理石（主入口），有色涂料（側(cè)墻部份）
地面：高級(jí)花崗巖地面（門口部份），地磚（內(nèi)部地面）
天花：輕鋼龍骨架，石膏板天花
鋪位間隔：優(yōu)質(zhì)落地玻璃（臨走道面），輕鋼龍骨雙面石膏板（間隔面）
廣告位：店鋪招牌位，外墻廣告位
電梯：扶手電梯
空調(diào)：中央空調(diào)
供電：照明及燈飾系統(tǒng)，店鋪內(nèi)設(shè)開(kāi)關(guān)，獨(dú)立電表
保安系統(tǒng)：場(chǎng)內(nèi)設(shè)保安系統(tǒng)，24小時(shí)保安
消防系統(tǒng)：防火卷閘門、自動(dòng)噴淋及自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)
電話：直線電話及寬頻電話
廣播：中央廣播系統(tǒng)
二、內(nèi)外規(guī)劃
主入口造型：為達(dá)到項(xiàng)目在荔園路上能夠吸引眼球的目的，就必須對(duì)主入口進(jìn)行合理規(guī)劃，有效裝修，營(yíng)造良好商業(yè)氣氛。
走道吊旗：為營(yíng)造良好的商業(yè)氣氛，刺激顧客購(gòu)買欲望，必須因時(shí)而宜地制作各類吊旗。
路口改造：項(xiàng)目所處的寶凌路口，臟亂差現(xiàn)象突出，很大程度上對(duì)項(xiàng)目發(fā)展影響較大，要與相關(guān)部門協(xié)商共同解決，包括樹(shù)木的修剪甚至移植、路面的修整等。
鋪位面積：商城的內(nèi)部格局采用店中店的形式，以小單元出租，不考慮大客戶的因素，面積以20㎡--100㎡為宜。
三、店名規(guī)劃
給主題商城起一個(gè)適當(dāng)?shù)拿郑瑢?duì)于商城的發(fā)展至關(guān)重要，要求店名時(shí)尚、易記、發(fā)音響亮。
四、商業(yè)定位
一樓前：東邊以休閑小吃為主，可引進(jìn)知名品牌的小吃帶動(dòng)人氣，西邊引進(jìn)品牌服裝或鞋包做大賣場(chǎng)
一樓后：引進(jìn)服裝、鞋帽、飾品等
二樓：引進(jìn)服裝、鞋帽、飾品等
三樓前：引進(jìn)休閑會(huì)所，如足浴、按摩、KTV、卡拉OK等
三樓后：引進(jìn)美容、美發(fā)、美體、修甲等
待與貴公司進(jìn)一步權(quán)商合作之細(xì)節(jié)后，根據(jù)實(shí)際工作進(jìn)展情況，我司將會(huì)提交一系列《詳盡的項(xiàng)目規(guī)劃建議書(shū)》。
招商計(jì)劃
一、招商策略
租賃方式：純租賃
租賃條件：（具體內(nèi)容待定）
租金 租期 管理費(fèi) 免租期 空調(diào)費(fèi) 工商稅收 進(jìn)場(chǎng)費(fèi) 水電費(fèi) 備注
二、招商準(zhǔn)備
招商手冊(cè)：平面圖、效果圖、樓層功能分布圖
現(xiàn)場(chǎng)招商處：裝修標(biāo)準(zhǔn)、工作人員安排、辦公設(shè)備配備
三、招商時(shí)間安排
______年___月___日——_______年___月___日
四、招商工作內(nèi)容分工
招商咨詢：代理商
招商手續(xù)辦理：代理商
招商財(cái)務(wù)工作：發(fā)展商
……
五、招商方式
1、坐場(chǎng)招商
2、針對(duì)性尋找、洽談目標(biāo)商戶
3、對(duì)外宣傳引導(dǎo)目標(biāo)商戶
六、招商進(jìn)程
階段 時(shí)間 商戶
第一階段 大客戶（面積300㎡以上）
第二階段 小客戶（面積300㎡以下）
第三階段 小客戶（補(bǔ)充階段）
第四階段 小客戶（更替階段）
待與貴公司進(jìn)一步權(quán)商合作之細(xì)節(jié)后，根據(jù)實(shí)際工作進(jìn)展情況，我司將會(huì)提交一系列《詳盡的項(xiàng)目招商計(jì)劃書(shū)》。
宣傳配套（待續(xù)）
一、報(bào)章、宣傳單、戶外廣告
報(bào)章：在寶安日?qǐng)?bào)以軟文和硬廣告交替發(fā)布的形式，在招商前和招商過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，并作全面介紹。
宣傳單：制作招商簡(jiǎn)介的宣傳單張，在人流量大的街道及目標(biāo)客戶所在的商場(chǎng)派發(fā)。
戶外廣告：在項(xiàng)目自身墻體，以及西鄉(xiāng)商業(yè)圈的主路口懸掛巨型條幅，著重強(qiáng)調(diào)商城名稱、特色、位置、租金等。
二、招商咨詢點(diǎn)
在周邊主路口設(shè)現(xiàn)場(chǎng)招商咨詢點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)招商處作補(bǔ)充，一方面作為活體廣告告知目標(biāo)商戶，另一方面吸引部份商戶進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)咨詢，并最終達(dá)成進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的意向。
相關(guān)手續(xù)辦理（待續(xù)）
一、租賃合同簽訂
二、商城交鋪
三、遞交獨(dú)立裝修方案
四、商戶進(jìn)場(chǎng)裝修
五、商戶貨品進(jìn)場(chǎng)
六、商戶開(kāi)始營(yíng)業(yè)
開(kāi)業(yè)慶典初步構(gòu)想（待續(xù)）
一、活動(dòng)主題
二、活動(dòng)形式
三、活動(dòng)配套宣傳
四、活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算
樂(lè)發(fā)網(wǎng)超市批發(fā)網(wǎng)提供超市貨源信息,超市采購(gòu)進(jìn)貨渠道。超市進(jìn)貨網(wǎng)提供成都食品批發(fā),日用百貨批發(fā)信息、微信淘寶網(wǎng)店超市采購(gòu)信息和超市加盟信息.打造國(guó)內(nèi)超市采購(gòu)商與批發(fā)市場(chǎng)供應(yīng)廠商搭建網(wǎng)上批發(fā)市場(chǎng)平臺(tái),是全國(guó)批發(fā)市場(chǎng)行業(yè)中電子商務(wù)權(quán)威性網(wǎng)站。
本文內(nèi)容整合網(wǎng)站：百度百科、知乎、淘寶平臺(tái)規(guī)則
本文來(lái)源： 荔園商廈項(xiàng)目招商策劃建議書(shū)
